Un reciente fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial (Sala C) arroja luz sobre los límites de las estrategias de estructuración jurídica orientadas a eludir el pago de honorarios por corretaje. El tribunal confirmó la condena al pago de la comisión inmobiliaria en una operación de compraventa de USD 780.000, sentando un importante precedente en la materia.

El caso: Intermediación eficaz vs. ingeniería jurídica

En este proceso, la inmobiliaria había presentado originalmente al comprador. Sin embargo, la venta definitiva se cerró meses más tarde sin su participación directa. En el interín, el inmueble fue transferido a un fideicomiso para luego retornar al patrimonio del ex fiduciante, momento en el cual se perfeccionó la transmisión al comprador original.

La Sala C rechazó estas maniobras de desvío y fue contundente en sus fundamentos:

"El retorno del bien al patrimonio del ex fiduciante no tuvo otro objeto a la vista más que eludir la comisión que hubiera correspondido a la inmobiliaria."

El tribunal consideró plenamente acreditada la identidad subjetiva entre la negociación inicial (fruto de la gestión del corredor) y la operación final, determinando que la intermediación previa fue la causa eficiente del negocio.

⚠️ Relevancia práctica y análisis en el Due Diligence

Este pronunciamiento judicial resulta de especial utilidad para operaciones inmobiliarias corporativas o de alto valor, y deja tres conclusiones clave para el mercado:

• Prevalencia de la realidad económica: El uso de estructuras complejas (como la constitución de un fideicomiso y la posterior venta al mismo adquirente) no extingue la obligación de abonar la comisión si existió una intermediación eficaz previa.
• Protección al corretaje: La buena fe contractual resguarda el derecho del corredor, impidiendo que el paso del tiempo o la modificación formal de los intervinientes diluya el nexo causal de su gestión.
• Clave en el Due Diligence: Al auditar operaciones o redactar contratos de corretaje y exclusividad, es fundamental evaluar los antecedentes de presentación de las partes para prevenir contingencias legales y reclamos por honorarios devengados.

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