Por Fernanda Panizo - Abogado Inmobiliario
El tracto sucesivo flexibilizado: el nuevo paradigma registral que todo abogado debe conocer
El derecho registral argentino atraviesa una transformación silenciosa pero de enorme impacto práctico. Esta semana, tres novedades jurisprudenciales y normativas confirmaron una tendencia que consolida un nuevo modelo: el principio de tracto sucesivo estricto cede frente a la eficiencia registral y la seguridad dinámica del tráfico inmobiliario.
1. Sucesiones encadenadas: inscripción directa sin declaratoria intermedia
La Dirección General del Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad de Buenos Aires dictó la Disposición 1/2026, que unificó el criterio registral para particiones de inmuebles en supuestos de sucesiones encadenadas — es decir, cuando un heredero fallece antes de que se concrete la partición.
El criterio establecido es claro:
Se admite la inscripción directa a favor de los herederos del heredero prefallecido.•No se exige la inscripción previa de la declaratoria de ese heredero intermedio.•Condición: que la legitimación surja del propio acto particionario.
El fundamento normativo reposa en el carácter declarativo de la partición (arts. 2363 y ss. del CCCN), la legitimación amplia del art. 2364 CCCN y la transmisibilidad del derecho a pedir la partición.
2. Cesiones de derechos hereditarios: la prioridad se define en el expediente, no en la escritura
La Revista del Notariado publicó un fallo de alto impacto en materia de cesiones sucesivas de derechos hereditarios: cuando dos cesionarios reciben los mismos derechos hereditarios, la preferencia corresponde a quien primero presenta la cesión en el expediente sucesorio.
La omisión de esa carga procesal torna el acto inoponible al otro cesionario y a terceros, con independencia de la fecha de la escritura.
3. Boletos Ley 14005 (PBA): las anotaciones sin plazo caducan a los cinco años
En materia registral bonaerense, quedó consolidado el criterio de que las anotaciones de boletos bajo la Ley 14005 sin plazo expreso caducan a los cinco años, por integración con el régimen registral general.
Se rechaza expresamente la tesis de la anotación indefinida. La publicidad registral no puede exceder la naturaleza personal del derecho anotado.
Los tres criterios apuntan en la misma dirección: el derecho registral argentino avanza hacia un modelo que prioriza la circulación ágil de los bienes por sobre el formalismo del tracto sucesivo estricto.
Sin embargo, esta flexibilización tiene su contracara: exige mayor atención a los plazos y a las presentaciones procesales como condición de oponibilidad. La escritura ya no es suficiente por sí sola — el momento y el lugar de su presentación determinan su eficacia frente a terceros.
¿Tiene una sucesión compleja o una operación inmobiliaria que requiere auditoría registral?
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Fuentes: Disposición 1/2026 — RPI CABA · Revista del Notariado Digital · SCBA
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